ڪمرشل احاطي ۾ خرابيون اڪثر ڪري ڪرائيدار ۽ مالڪ جي وچ ۾ تڪرار جو سبب بڻجنديون آهن. پر ليز تي ڏنل احاطي ۾ هر رڪاوٽ قانوني معنيٰ ۾ نقص نه آهي. قانون آرٽيڪل 7:204 ڊي سي سي ۾ هڪ نقص کي ملڪيت جي ڪنهن به حالت يا خاصيت جي طور تي بيان ڪري ٿو، يا ڪنهن ٻئي صورتحال جيڪا ڪرائيدار سان منسوب نه هجي، جنهن جي نتيجي ۾ ملڪيت ڪرائيدار کي اهو لطف فراهم نه ڪري سگهي جيڪا اهي معاهدي ۾ داخل ٿيڻ وقت توقع ڪرڻ جا حقدار هئا.
هي تعريف پهرين نظر ۾ نظر ايندڙ کان وڌيڪ وسيع آهي. اهو صرف جسماني نقصان جهڙوڪ ٽٽڻ واري ڇت يا ٽٽل مرڪزي حرارتي نظام سان لاڳاپيل ناهي. احاطي کان ٻاهر هڪ صورتحال، جهڙوڪ ڪم جي ڪري پيدا ٿيندڙ سنگين شور جي تڪليف جنهن لاءِ زميندار ذميوار آهي، پڻ هڪ عيب پيدا ڪري سگهي ٿي. فيصلو ڪندڙ ڳالهه اها آهي ته ڇا ڪرائيدار جيڪو مزو معقول طور تي توقع ڪري سگهي ٿو اهو خراب آهي. عام استعمال سان مطابقت رکندڙ معمولي لباس ۽ آنسو ڪو عيب نه آهي.
ڪير ذميوار آهي: زميندار يا ڪرائيدار؟
بنيادي قاعدو
آرٽيڪل 7:206 ڊي سي سي جو مکيه اصول واضح آهي: زميندار ڪرائيدار جي درخواست تي نقصن کي درست ڪرڻ جو پابند آهي. اهو فرض لاڳو ٿئي ٿو جيستائين علاج ناممڪن نه هجي، يا جيستائين ان لاءِ خرچ معقول طور تي زميندار کان گهربل نه هجي. تنهن ڪري زميندار صرف خرچن کي طلب ڪندي مرمت جي فرض کان بچي نٿو سگهي.
معمولي مرمت لاءِ هڪ استثنا لاڳو ٿئي ٿو. مرمت جيڪي، قانون يا رواج جي بنياد تي، ڪرائيدار جي اڪائونٽ لاءِ آهن، انهن کي زميندار طرفان ڪرڻ جي ضرورت ناهي. ٽٽل دروازي جي هينڊل کي تبديل ڪرڻ، خراب ٿيل اسڪرٽنگ بورڊ جي مرمت ڪرڻ يا معمولي خرابين کي دور ڪرڻ بابت سوچيو جيڪي ڪرائيدارن کان پاڻ ڪرڻ جي توقع ڪئي وڃي ٿي. 'ڪريدار لاءِ معمولي مرمت' ۽ 'زميندار لاءِ وڏي سار سنڀال' جي وچ ۾ حد هميشه تيز نه هوندي آهي ۽ باقاعدي طور تي عملي طور تي بحث جو سبب بڻجندي آهي.
ROZ شرطن ذريعي معاهدي جي انحرافي
عملي طور تي، ڪمرشل احاطي لاءِ ليز تقريبن هميشه ڪائونسل فار ريئل اسٽيٽ (ROZ) جي معياري ماڊلز جي بنياد تي ختم ڪيا ويندا آهن. ڪمرشل احاطي لاءِ ROZ جي عام دفعات ۾ قانوني مکيه قاعدي کان پري رس انحراف شامل آهن: ڪيتريون ئي سار سنڀال جون ذميواريون معاهدي طور تي زميندار کان ڪرائيدار ڏانهن منتقل ڪيون ويون آهن.
تنهن ڪري، آر او زي ماڊلز ۾، اندروني سار سنڀال، تنصيب جي سار سنڀال، پائڻ وارن حصن جي متبادل ۽ ڪڏهن ڪڏهن ان کان به وڏي مرمت جا معاملا ڪرائيدار جي خرچ تي رکيا ويندا آهن. اهو اصولي طور تي جائز آهي، ڇاڪاڻ ته 7:230a راڄ ۽، عدالت جي منظوري سان، 7:290 راڄ پڻ قانون کان انحراف جي اجازت ڏين ٿا. حدون معقوليت ۽ انصاف ۽ غير معقول طور تي سخت شقن تي ضابطن ذريعي طئي ڪيون وينديون آهن.
تنهن ڪري اهو ضروري آهي ته ليز تي دستخط ڪرڻ کان اڳ عام شرطن کي غور سان پڙهو ۽ اهو سمجهڻ گهرجي ته ڪرائيدار جي حيثيت سان توهان تي ڪهڙيون سار سنڀال جون ذميواريون آهن.
خراب تجارتي احاطي لاءِ ڪرائيدار جا حق
گهربل علاج
خرابي جي صورت ۾ پهريون قدم ڊيفالٽ جو نوٽيس جاري ڪرڻ آهي: زميندار کان هڪ تحريري مطالبو ته هڪ مناسب مدت اندر خرابي کي درست ڪري. ڊيفالٽ جي نوٽيس کان سواءِ زميندار ڊيفالٽ ۾ نه آهي ۽ توهان کي ڪرائيدار جي حيثيت سان قانوني علاج جو ڪو به دعويٰ ناهي. ڊيفالٽ جي نوٽيس ۾ واضح طور تي بيان ڪرڻ گهرجي ته خرابي ڇا آهي، ڪهڙي عرصي اندر علاج ٿيڻ گهرجي ۽ توهان علاج ۾ ناڪامي سان ڪهڙا نتيجا ملندا.
ڪرائي ۾ گهٽتائي
جيڪڏهن، ڊيفالٽ جي نوٽيس جي باوجود، زميندار عيب کي درست ڪرڻ ۾ ناڪام ٿئي ٿو، ته ڪرائيدار آرٽيڪل 7:207 ڊي سي سي جي تحت ان عرصي لاءِ متناسب ڪرائي ۾ گهٽتائي جو حقدار آهي جنهن دوران عيب موجود آهي. گهٽتائي جو حساب ڪرائيدار جي اصل ۾ حاصل ڪيل لطف ۽ عيب کان سواءِ انهن جي حاصل ڪيل لطف جي وچ ۾ تناسب جي مطابق ڪيو ويندو آهي. ڪرائيدار هن گهٽتائي کي سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ ذريعي لاڳو ڪري سگهي ٿو.
ڪرائي ۾ گهٽتائي ان وقت کان لاڳو ٿيندي آهي جڏهن زميندار کي نقص جي رپورٽ ڪئي ويندي آهي، نه رڳو عدالت جي فيصلي جي وقت کان. تنهن ڪري اهو صلاح ڏني ويندي آهي ته هميشه نقصن کي لکت ۾ ۽ جلد کان جلد رپورٽ ڪيو وڃي، ته جيئن گهٽتائي جي شروعات جي تاريخ چڱي طرح دستاويز ڪئي وڃي.
آجو
جيڪڏهن خرابي زميندار جي ڪري آهي، مثال طور ڇاڪاڻ ته اهي ضروري سار سنڀال ڪرڻ ۾ ناڪام ٿيا جڏهن ته انهن کي خبر هئي يا ڄاڻڻ گهرجي ها ته خرابي جلد اچڻ واري آهي، ڪرائيدار آرٽيڪل 7:208 ڊي سي سي جي تحت اضافي معاوضي جو دعويٰ ڪري سگهي ٿو. اهو نقصان نتيجي ۾ ٿيندڙ نقصان تي مشتمل ٿي سگهي ٿو، جهڙوڪ خرابي جي ڪري نقصان ٿيل ٽرن اوور يا خرچ جيڪي ڪرائيدار کي پنهنجي ڪاروباري عملن کي جاري رکڻ لاءِ برداشت ڪرڻا پيا آهن.
پاڻمرادو مرمت ۽ سيٽ آف
جيڪڏهن، ڊيفالٽ جي مناسب نوٽيس ۽ مقرر مدت جي ختم ٿيڻ کان پوءِ، زميندار نقص کي درست ڪرڻ ۾ ناڪام ٿئي ٿو، ته پوءِ ڪرائيدار کي اصولي طور تي حق آهي ته هو مرمت پاڻ ڪرائي ۽ ڪرائي جي خلاف مناسب خرچن کي ادا ڪري (آرٽيڪل 7:206(3) ڊي سي سي). بهرحال، هي حق حدن جي تابع آهي.
پهرين، اهو حقيقي طور تي هڪ اهڙي خرابي سان لاڳاپيل هجڻ گهرجي جنهن کي زميندار کي درست ڪرڻ جي ضرورت آهي. ڪو به ماڻهو جيڪو سار سنڀال جي ذميواري جي مرمت ڪري ٿو جيڪو معاهدي طور تي انهن تي ڪرائيدار جي حيثيت سان آهي ۽ خرچن کي منتقل ڪري ٿو، ان کي ڪٿي به نه ملندو. ٻيو، ڪرائيدار کي اهو ظاهر ڪرڻ جي قابل هجڻ گهرجي ته انهن زميندار کي اڳ ۾ ئي خرابي کي درست ڪرڻ جو موقعو ڏنو هو ۽ زميندار ائين ڪرڻ ۾ ناڪام ٿيو. ٽيون، خرچ ٿيندڙ غير متناسب نه هجڻ گهرجن.
انهن شرطن کي پورو ڪرڻ کان سواءِ ڪرائي تي سيٽ آف ڪرائي جي بقايا جي ڪارروائي جو سبب بڻجي سگهي ٿو. تنهن ڪري سيٽ آف ڪرڻ کان اڳ قانوني صلاح وٺڻ جي صلاح ڏني وئي آهي.
سار سنڀال، آر او زي جون شرطون ۽ معافي جون شقون
آر او زي جي عام دفعات سار سنڀال کي ٻاهرين سار سنڀال (زميندار لاءِ) ۽ اندروني سار سنڀال (ڪراچيدار لاءِ) ۾ ورهائي ٿي، پر صحيح حد معاهدي جي نسخي مطابق مختلف آهي. ان کان علاوه، عام دفعات ۾ باقاعدي طور تي معافي جون شقون شامل آهن: دفعات جن جي ذريعي زميندار ڪجهه نقصان جي ذميواري کي خارج ڪري ٿو يا محدود ڪري ٿو.
هڪ معافي هميشه صحيح ناهي. جيڪڏهن نقصان زميندار جي طرفان ارادي يا شعوري لاپرواهي جي نتيجي ۾ ٿئي ٿو، يا جيڪڏهن ڏنل حالتن ۾ معافي معقوليت ۽ انصاف جي معيارن جي مطابق ناقابل قبول آهي، ته عدالت شق کي رد ڪري سگهي ٿي. ساڳيو ئي لاڳو ٿئي ٿو جيڪڏهن ڪا معافي آرٽيڪل 6:233 ڊي سي سي جي معني اندر هڪ غير معقول طور تي سخت شق جي طور تي قابليت رکي ٿي. صارفين سان اهو جلدي معاملو آهي؛ تجارتي ڪرائيدارن سان بار وڌيڪ آهي، پر اتي پڻ حدون آهن.
سار سنڀال ۽ معافي جي شقن جي ورڇ لاءِ دستخط ڪرڻ کان اڳ پنهنجي ليز جو جائزو وٺو، خاص طور تي وڏين جڳهن يا وڌيڪ ڪرائي لاءِ. قانوني صلاح جي قيمت عام طور تي انهن مالي خطرن جي حوالي سان محدود هوندي آهي جيڪي توهان کڻندا آهيو جيڪڏهن توهان عام شرطن کي ڄاڻڻ کان سواءِ معاهدي تي دستخط ڪندا آهيو.
وقت سان گڏ ڪرائي جو جائزو
7:290 ڪمرشل اسپيس لاءِ قانون ڪرائي جي نظرثاني جو امڪان پڻ پيش ڪري ٿو. متفق ٿيل ڪرائي جي مدت ختم ٿيڻ کان پوءِ، يا ڊگهي عرصي واري معاهدي جي صورت ۾ پنجن سالن کان پوءِ، ڪو به ڌر سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ کان پڇي سگهي ٿو ته گذريل پنجن سالن دوران علائقي ۾ مقابلي واري ڪمرشل اسپيس جي ڪرائي جي اوسط سان ڪرائي کي ترتيب ڏئي (آرٽيڪل 7:303 ڊي سي سي). ان لاءِ لازمي ماهر راءِ جي ضرورت آهي: عدالت هڪ يا وڌيڪ ماهرن کي مقرر ڪري ٿي جيڪي مارڪيٽ جي مطابق ڪرائي قائم ڪن ٿا.
هي طريقو ٻنهي زميندارن لاءِ کليل آهي جيڪو سمجهي ٿو ته ڪرائي تمام گهٽ ٿي وئي آهي ۽ ڪرائيدار لاءِ جيڪو سمجهي ٿو ته اهي تمام گهڻو ادا ڪري رهيا آهن. نتيجو پابند آهي، جيستائين پارٽيون باهمي معاهدي سان ٻي صورت ۾ فيصلو نه ڪن. 7:230 هڪ تجارتي جڳهه لاءِ ڪرائي جي جائزي جو هي قانوني حق موجود ناهي. ڪرائي جي ترتيب صرف معاهدي جي رستي ذريعي ممڪن آهي، عام طور تي انڊيڪسيشن شق ذريعي.
ڪرائي جو جائزو ڪمرشل احاطي جي چوڌاري قانوني حرڪيات جي دائري کي مڪمل ڪري ٿو: نه رڳو احاطي تائين رسائي ۽ ختم ٿيڻ، پر توهان جي ادا ڪيل قيمت پڻ، لاڳو نظام طرفان گڏيل طور تي طئي ڪئي ويندي آهي.
ڪمرشل ليز قانون تي هن سيريز مان وڌيڪ
هي مضمون ڪمرشل ليز قانون تي اسان جي ٽن حصن واري سيريز جو حصو آهي. ٻيا حصا پڻ پڙهو:
- حصو 1: 7:290 يا 7:230a ڊي سي سي؟ توهان جي ڪمرشل احاطي تي ڪهڙو ڪرائيداري نظام لاڳو ٿئي ٿو؟
- حصو 2: ڪمرشل ليز ختم ڪرڻ: نوٽيس جي مدت، بنياد ۽ نقصان
پڻ پڙهو: 7:290 يا 7:230a ڊي سي سي؟ توهان جي ڪمرشل احاطي تي ڪهڙو ڪرائيداري نظام لاڳو ٿئي ٿو ۽ ڪمرشل ليز ختم ڪرڻ: نوٽيس جي مدت، ميدان ۽ نقصان.
ٿڪل
ڪمرشل احاطي ۾ خرابيون هڪ عام ۽ ڪڏهن ڪڏهن مهانگو مسئلو آهي. ڇا اهو ٽِڪندڙ ڇت، خراب حرارتي تنصيب يا دير سان سار سنڀال سان لاڳاپيل آهي جيڪو ڪاروباري عملن ۾ رڪاوٽ بڻجي ٿو: هڪ ڪرائيدار جي حيثيت سان توهان وٽ مخصوص حق آهن، پر توهان کي انهن حقن کي فعال طور تي استعمال ڪرڻ گهرجي ۽ صحيح طريقيڪار تي عمل ڪرڻ گهرجي. هميشه لکڻ ۾ خرابين جي رپورٽ ڪريو، ڊفالٽ جو نوٽيس جاري ڪريو ۽ هر شيءِ کي رڪارڊ ڪريو.
هڪ زميندار جي حيثيت سان، اهو مشورو ڏنو ويندو آهي ته هڪ واضح سار سنڀال جو منصوبو برقرار رکيو وڃي ۽ خرابين کي برقرار رهڻ نه ڏنو وڃي. نتيجي ۾ ٿيندڙ نقصان جي ذميواري جلدي وڏي مقدار ۾ وڌي سگهي ٿي.
Law & More ڪمرشل احاطي جي ڪرائيدارن ۽ زميندارن ٻنهي کي خرابين، سار سنڀال جي ورڇ، ڪرائي جي جائزي ۽ لاڳاپيل معاملن تي صلاح ڏئي ٿو. بنا ڪنهن ذميواري جي ڳالهه ٻولهه لاءِ اسان سان رابطو ڪريو.
وچان وچان سوال ڪرڻ
ڇا مان پنهنجي ڪمرشل احاطي ۾ ڪنهن خرابي جي ڪري ڪرائي ۾ گهٽتائي جو حقدار آهيان؟
ها. جيڪڏهن آرٽيڪل 7:204 ڊي سي سي جي معنيٰ ۾ ڪا خرابي آهي ۽ زميندار ڊيفالٽ جي نوٽيس کان پوءِ صحيح وقت تي ان کي درست نٿو ڪري، ته توهان آرٽيڪل 7:207 ڊي سي سي جي تحت متناسب ڪرائي ۾ گهٽتائي جو دعويٰ ڪري سگهو ٿا. اها گهٽتائي نقص جي تحريري رپورٽ جي وقت کان لاڳو ٿيندي.
ڪرائيدار جي حيثيت ۾ منهنجي اڪائونٽ لاءِ ڪهڙيون معمولي مرمتون آهن؟
معمولي مرمت اهي مرمتون آهن جيڪي، قانون يا رواج جي مطابق، ڪرائيدار جي حساب سان مناسب آهن، جهڙوڪ ٽٽل سوئچ کي تبديل ڪرڻ، جوڑوں ۾ ننڍڙن خالن کي سيل ڪرڻ يا انهن حصن جي مرمت ڪرڻ جيڪي روزاني استعمال دوران ختم ٿي ويندا آهن. وڏي سار سنڀال سان حد، جيڪا زميندار لاءِ آهي، عملي طور تي واضح نه ٿي سگهي ٿي ۽ ڪڏهن ڪڏهن ROZ جي شقن ۾ معاهدي طور تي وڌيڪ بيان ڪئي وئي آهي.
ڇا مان پاڻ خرابي جي مرمت ڪرائي سگهان ٿو ۽ ڪرائي مان خرچ ڪٽي سگهان ٿو؟
اهو ممڪن آهي، پر صرف تڏهن جڏهن قانوني شرطون پوريون ٿين: ڊيفالٽ جو نوٽيس موڪليو ويو آهي، زميندار مدت ختم ٿيڻ جي اجازت ڏني آهي، اهو هڪ اهڙي خرابي سان لاڳاپيل آهي جنهن کي زميندار کي درست ڪرڻ جي ضرورت آهي ۽ خرچ مناسب آهن. انهن شرطن کي پورو ڪرڻ کان سواءِ سيٽ آف ڪرائي جي بقايا جي ڪارروائي جو سبب بڻجي سگهي ٿو.
ڇا مان ڪرائيدار جي حيثيت سان ڪرائي جو جائزو وٺي سگهان ٿو؟
7:290 ڪمرشل جاءِ لاءِ، توهان متفق ٿيل ڪرائي جي مدت کان پوءِ يا پنجن سالن کان پوءِ، سب ڊسٽرڪٽ ڪورٽ کان پڇي سگهو ٿا ته ڪرائي کي علائقي ۾ مقابلي واري جاءِ جي مارڪيٽ جي مطابق ڪرائي سان ترتيب ڏئي (آرٽيڪل 7:303 ڊي سي سي). 7:230 ڪمرشل جاءِ لاءِ هي قانوني حق موجود ناهي.
