حڪومت جي حڪم سان بندش دوران ڪاروباري جڳهه ڪرائي تي ڏيڻ

جڏهن ليز تي دستخط ٿيڻ کان پوءِ حالتون ڊرامائي طور تي تبديل ٿين ٿيون، ته ڊچ قانون هڪ رستو پيش ڪري ٿو: غير متوقع حالتون. سول ڪوڊ جي آرٽيڪل 6:258 جي تحت، هڪ عدالت هڪ معاهدي کي تبديل يا ختم ڪري سگهي ٿي جتي اهڙيون حالتون پيدا ٿيون آهن جيڪي پارٽين پنهنجي معاهدي ۾ شامل نه ڪيون آهن ۽ اهڙي نوعيت جون آهن جو ٻي پارٽي معقول طور تي معاهدي کي تبديل نه ٿيڻ جي اميد نٿي ڪري سگهي.

ڪورونا وائرس جي وبا ڪاروباري احاطي لاءِ انهيءَ قاعدي جي اڳواڻي ۾ لاڳو ڪئي. 24 ڊسمبر 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) جي پنهنجي فيصلي ۾، سپريم ڪورٽ چيو ته حڪومت پاران مهمان نوازي ۽ پرچون احاطي جي بندش جو حڪم هڪ غير متوقع صورتحال هئي جيڪا ڪرائي ۾ گهٽتائي کي جائز قرار ڏئي ٿي، ۽ ان زميندار ۽ ڪرائيدار جي وچ ۾ نتيجي ۾ ٿيندڙ نقصان کي ورهائڻ جو هڪ طريقو مقرر ڪيو، بجاءِ ان جي ته ان کي انهن مان ڪنهن هڪ تي رکيو وڃي. اهو دليل وبا تائين محدود ناهي: اهو ڪنهن به سخت ٻاهرين واقعي لاءِ فريم ورڪ رهي ٿو جيڪو ليز ۾ خلل وجهي ٿو.

جيڪڏهن توهان جو ڪاروباري احاطو بند ڪيو وڃي ته ڇا توهان کي ڪرائي ادا ڪرڻي پوندي؟

ها، اصولي طور تي: هڪ ليز هڪ بحران دوران به هلندي رهي ٿي جنهن جو ڪنهن به ڌر اڳڪٿي نه ڪئي هئي. ٻه حالتون ايندڙ ڇا ٿيندو ان لاءِ اهم آهن. پهريون هڪ ڪاروبار آهي جيڪو قانوني طور تي هلائڻ کان منع ٿيل آهي، جهڙوڪ مهمان نوازي يا غير ضروري پرچون. ٻيو هڪ ڪاروبار آهي جيڪو کليل رهي سگهي ٿو پر رضاڪارانه طور تي بند ڪرڻ جو انتخاب ڪري ٿو. ڪرائي جا نتيجا ٻنهي جي وچ ۾ مختلف آهن.

ڇا ڪو ڪرائيدار زبردستي ميجر تي ڀروسو ڪري سگهي ٿو؟

خودڪار طريقي سان نه. توهان جي ليز اڳ ۾ ئي ان کي پنهنجي فورس ميجر شق ۾ منظم ڪري سگهي ٿي، ۽ هالينڊ ۾ اڪثر ڪاروباري ليز معياري ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) ماڊل استعمال ڪن ٿا، جنهن جون عام شقون هن بنياد تي ڪرائي ۾ گهٽتائي جي دعويٰ کي رد ڪن ٿيون. انهي شق کان ٻاهر، فورس ميجر جي قانوني تعريف لاڳو ٿئي ٿي: غير تعميل صرف ان صورت ۾ معاف ڪئي ويندي آهي جڏهن ان کي ڪرائيدار سان منسوب نه ڪيو وڃي.

حڪومت پاران حڪم ڏنل بندش، پاڻ ۾، ڪرائيدار جي غلطي ناهي. تنهن هوندي به، عدالتون ڪرائي جي ذميواري جي خلاف هڪ سڌي فورس ميجر دفاع کي قبول ڪرڻ کان لنوائينديون رهيون آهن، ڇاڪاڻ ته ڪرائيدار جي ادائيگي جي ڊيوٽي هڪ پئسي جو قرض آهي ۽ پئسي جا قرض هن طريقي سان گهٽ ئي معاف ڪيا ويندا آهن. وڌيڪ قابل عمل رستو آرٽيڪل 6:258 BW بڻجي ويو آهي، جنهن تي هيٺ بحث ڪيو ويو آهي، فورس ميجر جي بدران.

جيڪڏهن ڪو ڪرائيدار رضاڪارانه طور تي بند ڪري ٿو، بغير ڪنهن سرڪاري حڪم جي، ته پوءِ پوزيشن اڃا به ڪمزور آهي: ٽرن اوور ۾ گهٽتائي پوءِ عام ڪاروباري خطري جي ويجهو اچي ٿي، ۽ ڪرائي جي ترتيب جي ڪنهن به دعويٰ کي ڪيس جي حساب سان فيصلو ڪرڻو پوندو.

ڇا توهان غير متوقع حالتن لاءِ ڪرائي ۾ گهٽتائي جو دعويٰ ڪري سگهو ٿا؟

ها، ۽ هي اهو رستو آهي جنهن جي سپريم ڪورٽ تصديق ڪئي آهي. ڪرائيدار ۽ زميندار ٻئي آرٽيڪل 6:258 BW کي استعمال ڪري سگهن ٿا جتي هڪ بحران ليز کي غير معقول بڻائي ٿو. هڪ عام معاشي بدحالي عام طور تي ڪاروباري شخص جي پنهنجي اڪائونٽ لاءِ هوندي آهي، پر حڪومت جي حڪم سان بندش مختلف هوندي آهي: اهو هڪ خارجي، غير متوقع واقعو آهي جنهن ۾ ڪنهن به ڌر معاهدي ۾ قيمت شامل نه ڪئي آهي.

عدالتون هن رستي کي پابندي سان لاڳو ڪن ٿيون، ان جي قانون سازي جي تاريخ جي مطابق، ۽ صرف تڏهن قدم کڻنديون آهن جڏهن ڪرائيدار تي اثر اهم هجي. لاڳاپيل سرڪاري قدمن جي اثر هيٺ اچڻ کان اڳ داخل ٿيل ليز لاءِ، سپريم ڪورٽ جو مقرر ڪيل خرچن جو طريقو (ويسٽيلاسٽين طريقو) هڪ ٺوس حساب ڏئي ٿو: ڪرائي جي واجب الادا رقم بندش دوران ڪرائيدار جي ٽرن اوور جي نقصان جي تناسب سان گهٽجي ويندي آهي، ڪنهن به سرڪاري مدد (جهڙوڪ ٽي وي ايل) سان پهرين ڪٽي ويندي آهي، ۽ نتيجي ۾ نقصان پوءِ ورهايو ويندو آهي، اصولي طور تي 50/50، زميندار ۽ ڪرائيدار جي وچ ۾.

هڪ مثالي مثال: هڪ مهمان نوازي ڪرائيدار جيڪو هڪ مقرر ڪيل مهيني ڪرائي ادا ڪري رهيو آهي، حڪومت جي حڪم سان بندش دوران ٽرن اوور ۾ تيزي سان گهٽتائي ڏسي ٿو، هڪ سال اڳ ساڳئي عرصي جي مقابلي ۾. سرڪاري مدد اڳ ​​۾ ئي ڪرائيدار جي مقرر ڪيل خرچن جو هڪ حصو ڍڪيندي آهي، جنهن ۾ ڪرائي جو هڪ ٽڪرو به شامل آهي. مقرر ڪيل خرچن جو طريقو پهريان ان سپورٽ کي معاهدي واري ڪرائي مان ڪٽيندو آهي، پوءِ ٽرن اوور-نقصان جي فيصد کي باقي رهيل تي لاڳو ڪندو آهي، ۽ آخرڪار نتيجو، عام طور تي هر هڪ کي اڌ، زميندار ۽ ڪرائيدار جي وچ ۾ ورهائيندو آهي. صحيح انگ اکر هميشه توهان جي پنهنجي ٽرن اوور ۽ توهان کي اصل ۾ مليل مدد تي منحصر هوندا آهن، تنهنڪري اسان کي توهان جي صورتحال لاءِ گهٽتائي جو حساب ڪرڻ لاءِ انهن انگن جي ضرورت پوندي.

ڇا توهان ڪرائي تي ڏنل ملڪيت ۾ نقص جو دعويٰ ڪري سگهو ٿا؟

هڪ الڳ رستو گهٽتائي يا معاوضي جي دعويٰ آهي ڇاڪاڻ ته ملڪيت ۾ هڪ نقص آهي: هڪ حالت جيڪا توهان کي ان لطف کان محروم ڪري ٿي جنهن جي توهان توقع ڪرڻ جا حقدار هئا، جهڙوڪ تعميراتي خرابي، ڇت جو ٽٽڻ، مولڊ، يا ايمرجنسي ايگزٽ غائب هجڻ جي ڪري آپريٽنگ پرمٽ حاصل ڪرڻ جي ناڪامي.

حڪومت جي حڪم سان بندش کي ملڪيت ۾ ئي نقص نه سمجهيو ويندو آهي. خراب واپار ڇاڪاڻ ته گراهڪ اندر نه اچي سگهن ٿا، ڪرائيدار جي پنهنجي ڪاروباري خطري ۾ اچي ٿو، خاص طور تي جتي احاطي کي اڃا تائين ٻئي طريقي سان استعمال ڪري سگهجي ٿو، مثال طور پهچائڻ يا گڏ ڪرڻ لاءِ.

ڇا توهان کي اڃا تائين پنهنجو ڪاروبار هلائڻو آهي (استحصال جي ذميواري)؟

گھڻا ڪاروباري ليز، وري عام طور تي ROZ عام دفعات ذريعي، احاطي کي "مؤثر، مڪمل طور تي، صحيح ۽ ذاتي طور تي" استعمال ڪرڻ جي ذميواري شامل آهن. هي آپريٽنگ ذميواري مخصوص حالتن ۾ قانون مان پڻ عمل ڪري سگهي ٿي.

جتي ڪو قدم خاص طور تي مهمان نوازي جي جڳهن، راندين ۽ فٽنيس ڪلبن، سونا يا ساڳين ڪاروبارن کي بند ڪرڻ جو حڪم ڏئي ٿو، اتي هڪ ڪرائيدار جيڪو تعميل ڪري ٿو اهو هن ذميواري جي خلاف ورزي نٿو ڪري.

توهان کي سرڪاري هدايتن تي عمل ڪرڻ جي ضرورت آهي، ۽ هڪ آجر جي حيثيت سان توهان کي ڪم جي جڳهه کي محفوظ رکڻ گهرجي؛ اهو فرض پاڻ ۾ توهان کي اسٽاف کي صحت جي خطري ۾ نه وجهڻ جي ضرورت ڪري سگهي ٿو. هڪ مالڪ توهان کي ٻنهي فرضن جي خلاف ڪم ڪرڻ تي مجبور نٿو ڪري سگهي.

جيتوڻيڪ جتي ڪو ڪرائيدار رضاڪارانه طور تي بند ڪري ٿو، عملي يا گراهڪن جي ڳڻتي جي ڪري، هڪ زميندار ڪارڪردگي، ڏنڊ، يا نقصان جي دعويٰ سان ڪامياب ٿيڻ جو امڪان ناهي: معقوليت ۽ ڪرائيدار جو پنهنجو فرض آهي ته اهڙي دعويٰ جي خلاف نقصان جي ڪم کي محدود ڪري.

ڇا توهان مڪمل طور تي بند ڪرڻ بدران ٽيڪ اَي يا ڊليوري تي سوئچ ڪري سگهو ٿا؟

هڪ ليز عام طور تي هڪ مخصوص اجازت ڏنل استعمال مقرر ڪري ٿي، ۽ گڏ ڪرڻ يا پهچائڻ هميشه ريسٽورنٽ هلائڻ وانگر ساڳيو ڪم ناهي. سختي سان پڙهو، انهي ماڊل ڏانهن سوئچ ڪرڻ متفقه مقصد جي خلاف ورزي ٿي سگهي ٿي، جنهن ۾ ڏنڊ به شامل آهي.

عملي طور تي، هڪ زميندار لاءِ اهو چئلينج ڪرڻ ڏکيو آهي. هڪ ڪرائيدار جيڪو وصولي يا پهچائڻ ڏانهن منتقل ٿئي ٿو اهو ڪري رهيو آهي جيڪو نقصان کي محدود ڪرڻ جي فرض جي ضرورت آهي؛ هڪ زميندار کي شڪايت ٿيڻ جو امڪان وڌيڪ هوندو آهي جيڪڏهن ڪو ڪرائيدار ان جي برعڪس ڪري ۽ ڪاروبار کي بيڪار رهڻ ڏئي ان جي بدران ته ڪرائي ادا ڪرڻ لاءِ ڪجهه آمدني اچي رهي هجي.

هتي پنهنجي نقصان کي محدود ڪرڻ جي فرض جو ڇا مطلب آهي؟

ٻنهي ڌرين کي ممڪن حد تائين پنهنجي نقصان کي محدود ڪرڻ گهرجي. ان ۾ ٻئي ڌر کي نقصان برداشت ڪرڻ لاءِ چوڻ کان اڳ موجود سرڪاري مدد جي اسڪيمن کي استعمال ڪرڻ شامل آهي: هڪ ڪرائيدار جيڪو ان مدد کي نظرانداز ڪري ٿو ان کي زميندار ڏانهن گهٽتائي منتقل ڪرڻ ڏکيو لڳندو، ۽ ساڳيو ئي معاملو ان جي برعڪس لاڳو ٿئي ٿو جيڪڏهن هڪ زميندار معقول امدادي قدمن کي نظرانداز ڪري ٿو.

هڪ ليز هڪ پابند معاهدو رهي ٿو، پر هن قسم جي بحران ۾ اسان عدالت ۾ وڃڻ کان اڳ ٻئي ڌر سان ڳالهائڻ جي صلاح ڏيون ٿا. ڪرائيدار ۽ زميندار جو عام طور تي هڪ گڏيل مفاد هوندو آهي: ڪرائيدار جي آمدني گهٽ هوندي آهي جڏهن ته زميندار جا پنهنجا خرچ جاري رهندا آهن، ۽ ڪاروبار ناڪام ٿيڻ جي صورت ۾ ڪو به فائدو نه ٿيندو آهي.

هڪ عام نتيجو هڪ عارضي انتظام آهي: ڪرائي جو ڪجهه حصو ادا ڪيو ويندو آهي جيئن اهو واجب الادا هوندو آهي، ۽ باقي حصو ڪاروبار ٻيهر کولڻ يا واپار بحال ٿيڻ کان پوءِ ورتو ويندو آهي. تڪرار کي تڪڙي فيصلي ۾ وڌڻ نه ڏيو؛ اسان توهان جي صورتحال لاءِ مناسب اختيارن تي صلاح ڏيڻ ۾ خوش آهيون.

وچان وچان سوال ڪرڻ

ڇا اهو فرق پوي ٿو جڏهن توهان جي ليز تي دستخط ڪئي وئي هئي؟

ها. مقرر ڪيل قيمتن جو طريقو انهن ليز لاءِ تيار ڪيو ويو هو جيڪي لاڳاپيل بندش جي قدمن جي اثر هيٺ اچڻ کان اڳ ئي هلندڙ هيون. جيڪڏهن توهان انهن قدمن جي ڄاڻ کان پوءِ پنهنجي ليز تي دستخط ڪيو، ته عدالت اهو قبول ڪرڻ جو امڪان گهٽ آهي ته بندش توهان لاءِ واقعي غير متوقع هئي، ۽ پوءِ نتيجو توهان جي معاهدي جي مخصوص لفظن تي وڌيڪ منحصر هوندو.

ڇا ڪرائي جي گھٽتائي کي معاف ڪرڻ بدران بعد ۾ واپس ڪري سگهجي ٿو؟

گهڻو ڪري، ها. سڌي طرح گهٽتائي جي بدران، زميندار ۽ ڪرائيدار متفق ٿي سگهن ٿا ته گهٽتائي کي مستقبل جي قسطن ۾ شامل ڪيو وڃي جڏهن ٽرن اوور بحال ٿئي ٿو. اهو ليز ۽ تعلق کي برقرار رکي ٿو، ۽ اهو ٻنهي طرفن کي نقصان کڻڻ کان بچائي ٿو جيستائين ڪاروبار ٻيهر نه کلي.

ڇا هي فريم ورڪ صرف مهمان نوازي ۽ پرچون تي لاڳو ٿئي ٿو؟

نه. سپريم ڪورٽ جو دليل ڪنهن به ڪاروباري احاطي جي ليز تي لاڳو ٿئي ٿو جيڪو حڪومت جي حڪم سان بندش يا ڪنهن مقابلي ۾ سخت، غير متوقع واقعي جي ڪري متاثر ٿئي ٿو. آفيسون ۽ ٻيا تجارتي احاطا ساڳئي رستي تي ڀروسو ڪري سگهن ٿا، جيتوڻيڪ نتيجو اڃا تائين ان تي منحصر آهي ته هر ڪاروبار ڪيئن متاثر ٿيو.

تت ۾

• بحران دوران به ليز جاري رهندي آهي؛ سوال اهو آهي ته ڇا ڪرائي، يا هلائڻ جي ذميواري، کي ترتيب ڏئي سگهجي ٿو.
• زبردستي ميجر ڪڏهن ڪڏهن ڪرائي جي ادائيگي کي معاف ڪري ٿو؛ آرٽيڪل 6:258 BW (غير متوقع حالتون) اهو رستو آهي جيڪو عملي طور تي ڪم ڪيو آهي.
• سپريم ڪورٽ جي 24 ڊسمبر 2021 جي فيصلي (ECLI:NL:HR:2021:1974) جي پٺيان، حڪومت جي حڪم سان بندش مقرر خرچن جي طريقي تحت ڪرائي ۾ گهٽتائي کي جائز قرار ڏئي سگهي ٿي، عام طور تي نقصان کي 50/50 ۾ ورهايو ويندو آهي.
• حڪومت جي حڪم سان بندش ملڪيت ۾ ڪو نقص ناهي، ۽ رضاڪارانه بندش کي ان حڪم کان وڌيڪ سختي سان سمجهيو ويندو آهي جنهن جي توهان کي تعميل ڪرڻ گهرجي.
• ٻنهي ڌرين کي پنهنجي نقصان کي محدود ڪرڻ گهرجي، جنهن ۾ موجود سرڪاري مدد استعمال ڪندي، ان کي ٻئي ڌر ڏانهن منتقل ڪرڻ کان اڳ.

سان رابطو ڪريو

پڪ ناهي ته توهان ڪٿي بيٺا آهيو؟ اسان کي پنهنجي صورتحال بابت ٻڌايو. اسان توهان کي هڪ ڪم ڪندڙ ڏينهن اندر توهان جي اختيارن کان آگاهه ڪنداسين.

ڪيئن Law & More اسان جي ويب سائيٽ تي وضاحت ڪئي وئي آهي ته ان ۾ توهان جي مدد ڪري سگهي ٿي ڪرائيداري وڪيل صفحي.