هالينڊ ۾ ملڪيت جي واجب الادا ڪوشش جو مطلب آهي خريداري جي ڊيڊ تي دستخط ٿيڻ کان اڳ ٽي شيون قائم ڪرڻ: ته وڪرو ڪندڙ اصل ۾ جيڪو وڪرو ڪيو پيو وڃي ان کي منتقل ڪري سگهي ٿو، ته خريد ڪندڙ کي ان کي ارادي مطابق استعمال ڪرڻ جي اجازت هوندي، ۽ زمين سان ڳنڍيل ڪا به ذميواري خريد ڪندڙ کي نظرانداز نه ڪئي ويندي. ڊچ قانون پهرين کي نسبتاً آسان ۽ ٻين ٻن کي فريب سان سخت بڻائي ٿو، ڇاڪاڻ ته عوامي رجسٽر حقن تي مڪمل آهن پر منصوبابندي يا حالت بابت ڪجهه به نه چوندا آهن. هي آرٽيڪل بيان ڪري ٿو ته هڪ ماهر ڪهڙين شين جي جانچ ڪري ٿو، ڪهڙي ترتيب ۾، ۽ ڪهڙين نتيجن کي ٽرانزيڪشن کي روڪڻ گهرجي.
رجسٽر ڇا ڪندا آهن ۽ ڇا ثابت نه ڪندا آهن
ڊچ غير منقوله ملڪيت جي منتقلي لاءِ ٽن شين جي ضرورت آهي: هڪ صحيح بنيادي عنوان، منتقلي جو هڪ نوٽيريل دستاويز، ۽ ڪڊاسٽر پاران رکيل عوامي رجسٽر ۾ ان دستاويز جي رجسٽريشن. هڪ مس ٿي وڃي ۽ ڪابه ملڪيت نه گذري، ڪيترو به پئسو هٿ ۾ تبديل ٿي چڪو هجي. رجسٽر دستاويز ۽ رجسٽريبل حقيقتن کي رڪارڊ ڪن ٿا ۽ هر ڪنهن لاءِ کليل آهن، اهو ئي سبب آهي ته هالينڊ ۾ عنوان جي جاچ انهن دائري اختيار جي مقابلي ۾ تيز آهي جيڪي خانگي عنوان زنجيرن تي ڀروسو ڪن ٿا.
جيڪو رجسٽر نه آهي اهو هڪ ضمانت آهي. ڊچ سسٽم هڪ منفي نظام آهي جنهن ۾ حفاظتي اثر آهي: رجسٽريشن ان ڳالهه جي ضمانت نٿي ڏئي ته هڪ رجسٽرڊ حق صحيح طور تي موجود آهي، ۽ هڪ غير رجسٽرڊ حق اڃا تائين انهن ڌرين جي وچ ۾ صحيح ٿي سگهي ٿو جن ان کي ٺاهيو. ان جي بدران قانون جيڪو پيش ڪري ٿو اهو ان شخص لاءِ تحفظ آهي جيڪو رجسٽرن تي نيڪ نيتي سان ڀروسو ڪيو، شرطن جي تابع، جيڪو هڪ مختلف ۽ تنگ شيءِ آهي. عملي طور تي ان جو مطلب آهي طريقن جا ٻه قاعدا. خلاصو اقتباس جي بدران عملن کي پاڻ پڙهو، ڇاڪاڻ ته ذميدارين کي عمل ۾ مقرر ڪيو ويو آهي ۽ انڊيڪس ۾ نه. ۽ زنجير ۾ ڪافي پوئتي وڃو ته اهو عمل کڻو جنهن ۾ هڪ بار پيدا ٿيو هو، ڇاڪاڻ ته بعد ۾ عمل اڪثر ڪري ان کي نامڪمل طور تي ورجائيندا آهن يا بلڪل نه.
رڪاوٽون: ڇا جانشين کي پابند ڪري ٿو ۽ ڇا نٿو ڪري
اهو فرق جيڪو سڀ کان وڌيڪ نقصان پهچائيندو آهي اهو حقن ۽ ذميدارين جي وچ ۾ آهي جيڪي زمين سان هلن ٿا ۽ جيڪي نه ٿا ڪن. محدود ملڪيت جا حق هر ڪنهن کي پابند ڪن ٿا: ليز هولڊ (erfpacht)، مٿاڇري جو حق (opstalrecht)، آساني (erfdienstbaarheden)، استعمال ۽ گروي سڀ ملڪيت سان ڳنڍيل آهن ۽ وڪرو کان بچي وڃن ٿا. جتي ملڪيت هڪ اپارٽمينٽ حق آهي، اتي ڊويزن جو ڊيڊ ۽ مالڪن جي ايسوسيئيشن جا ضابطا هر ايندڙ مالڪ کي پڻ پابند ڪن ٿا.
معاهدي جون ذميواريون هڪ الڳ معاملو آهن. هڪ معياري ذميواري، جيڪا ڪجهه ڪرڻ يا برداشت ڪرڻ جي ذميواري آهي، صرف هڪ جانشين ڏانهن منتقل ٿئي ٿي جيڪڏهن اهو هڪ نوٽيفڪيشن ڊيڊ ۾ ٺاهيو ويو آهي ۽ رجسٽرڊ ڪيو ويو آهي؛ جيڪڏهن ڪو به غائب آهي، اهو صرف اصل پارٽي کي پابند ڪري ٿو. هڪ زنجير شق، ان جي ابتڙ، ڪڏهن به زمين سان نه هلندي آهي: اهو وڪرو ڪندڙ کي پابند ڪري ٿو ته هو ايندڙ خريد ڪندڙ تي ساڳيو فرض لاڳو ڪري، هڪ سزا جي حمايت سان، ۽ تنهن ڪري اهو خاموشي سان ناڪام ٿئي ٿو جيئن ئي زنجير ۾ هڪ ڪڙي وساري ڇڏي. جڏهن توهان هڪ زنجير شق ڳوليندا آهيو، سوال اهو ناهي ته اهو ڇا چوي ٿو پر ڇا اهو اصل ۾ هر ڊيڊ ۾ منتقل ڪيو ويو هو جڏهن کان اهو ٺاهيو ويو هو، ۽ ڇا هڪ سزا اڳ ۾ ئي ضبط ڪئي وئي آهي.
ليز هولڊ الڳ علاج جو مستحق آهي ڇاڪاڻ ته اهو وڏن شهرن ۾ عام آهي، جتي ميونسپلٽي زمين کي برقرار رکي ٿي ۽ استعمال جو هڪ ڊگهو مدي وارو حق ڏئي ٿي. ليز هولڊ جي معاشيات زمين جي ڪرائي، نظرثاني جي لمحن ۽ شرطن ۾ ويٺي آهي جن تي حق ختم ٿئي ٿو يا تجديد ڪيو وڃي ٿو، ۽ اهي خريداري معاهدي جي بدران ليز هولڊ جي حالتن ۾ آهن. اسان جو مضمون ايرف پيڪ ۽ ڊگهي ليز ميڪينڪس ذريعي ڪم ڪري ٿو، ۽ مڪمل ملڪيت سان بنيادي مقابلو بيان ڪيو ويو آهي ملڪيت يا ليز هولڊ.
منصوبه بندي: omgevingsplan کي متبادل بڻايو ويو بيسٽ ايمنگ اسپلان
جڏهن کان ماحول ۽ منصوبابندي جو قانون 1 جنوري 2024 تي لاڳو ٿيو، پراڻا زوننگ پلان هاڻي پاڻ تي بيٺل نه آهن. هر ميونسپلٽي وٽ هاڻي هڪ واحد اومگيونگ پلان آهي، ۽ اڳوڻي بيسٽيمنگ پلانن کي ان جي هڪ عارضي حصي ۾ شامل ڪيو ويو آهي، ته جيئن ايندڙ ڏهاڪي تائين هلندڙ عبوري دور ۾ هڪ قطعي منصوبي ۾ تبديل ڪيو وڃي. خريد ڪندڙ لاءِ ان جو عملي نتيجو آهي: ڏنل پلاٽ لاءِ لاڳو قاعدو عارضي حصي ۾، نئين ميونسپل قاعدن ۾، يا قومي قاعدن ۾ جيڪو سڌو سنئون لاڳو ٿئي ٿو، ويٺي سگهي ٿو، ۽ صرف پراڻي زوننگ نقشي جي جانچ ڪرڻ هاڻي ڪافي ناهي.
جواب ڏيڻ لاءِ سوال ساڳيا آهن جيئن اهي هميشه هئا. منصوبو ڪهڙي استعمال جي اجازت ڏئي ٿو، عمارت جي مقدار جي لحاظ کان اهو ڪهڙي اجازت ڏئي ٿو، ۽ ڇا موجوده استعمال اصل ۾ ان سان ملندو آهي يا اهو پراڻي اجازت نامي يا عبوري تحفظ تي ٻڌل آهي. جتي ارادي استعمال ۾ تبديلي جي ضرورت آهي، اهو قائم ڪريو ته ڇا ميونسپلٽي توهان جي انجام ڏيڻ کان اڳ هڪ انحرافي سرگرمي لاءِ ماحولياتي اجازت نامو ڏيڻ لاءِ تيار آهي، ۽ ان کي اميد جي بدران شرط جي طور تي رڪارڊ ڪريو. چيڪ ڪريو ته ڇا ميونسپلٽي پلاٽ تي پري ايمپشن حق قائم ڪيو آهي، جيڪو هاڻي ماحول ۽ منصوبابندي جي قانون ۾ منظم ڪيو ويو آهي ۽ عوامي رجسٽر ۾ رجسٽر ٿيل آهي، ڇاڪاڻ ته اهو ڪنهن ٻئي کي وڪرو ڪرڻ کان روڪي سگهي ٿو. محفوظ يادگار جي حيثيت جي جانچ ڪريو، جيڪا تبديلين کي محدود ڪري ٿي ۽ پنهنجي اجازت نامي جي گهرج آڻيندي آهي، ۽ مٽي جي معيار مان پيدا ٿيندڙ ڪنهن به ذميواري جي جانچ ڪريو، ڇاڪاڻ ته مٽي ۽ آلودگي جو فريم ورڪ هاڻي ماحولياتي قانون سازي ذريعي پڻ هلندو آهي ۽ هڪ تازي مٽي رپورٽ معياري عمل آهي.
ڪرائيدار: خريد ڪرڻ سان ليز نه ٽٽندي آهي
ڪرائي تي ڏنل ملڪيت جو خريد ڪندڙ قانون جي عمل سان ليز تي قبضو ڪري ٿو. اهو واحد قاعدو، ڪوپ بريڪٽ گين هور، ڪنهن به ٻئي کان وڌيڪ ٽرانزيڪشن جو فيصلو ڪري ٿو، ۽ ان جو مطلب آهي ته ليز ڊيو ڊيليجنس جو هڪ اهم حصو آهن جيترو ڊيڊز. رهائشي ملڪيت لاءِ ضابطا 1 جولاءِ 2024 تي خاص طور تي تبديل ٿي ويا، جڏهن مقرر مدت جي ڪرائي تي قانون ۽ سستي ڪرائي تي قانون لاڳو ٿيو، انهن حالتن کي محدود ڪيو جن ۾ هڪ مقرر مدت جي رهائشي ليز استعمال ڪري سگهجي ٿي ۽ مارڪيٽ کي وڌيڪ منظم ڪرائي جي سيٽنگ کي وڌايو. ان تاريخ کان اڳ جي پوزيشن جي بنياد تي حاصل ڪرڻ جي قابل ڪرائي بابت مفروضا ناقابل اعتبار آهن.
تجارتي ملڪيت لاءِ درجه بندي فيصلو ڪندڙ آهي. پرچون ۽ مهمان نوازي جا احاطا هڪ حفاظتي نظام هيٺ اچن ٿا جنهن ۾ پنج سال ۽ پنج سال جي جوڙجڪ ۽ ختم ٿيڻ لاءِ محدود بنياد آهن، جڏهن ته آفيسون ۽ ٻيون ڪاروباري جڳهه هڪ هلڪي نظام هيٺ اچن ٿيون جنهن ۾ ڪرائيدار جو مکيه تحفظ خالي ڪرڻ جي ذميواري جي معطلي آهي. ٻئي مٽاسٽا نه ٿي سگهن ٿا، ۽ غلط ماڊل تي تيار ڪيل ليز تحفظ پيدا ڪري ٿي جيڪو ڪنهن جو ارادو نه هو. ڇا سروس چارج، سار سنڀال جي ذميواري يا فٽ آئوٽ زميندار يا ڪرائيدار سان تعلق رکي ٿو، ليز ۽ لاڳو عام حالتن جي پيروي ڪري ٿو، ۽ اهي حالتون گردش ۾ معياري ماڊلز جي وچ ۾ مختلف آهن. اسان ٻن حڪومتن جو مقابلو ڪريون ٿا ڊچ ريئل پراپرٽي قانون ۽ تجارتي ڪرائيداري قانون.
خريداري جو معاهدو: جتي خطرو اصل ۾ مختص ڪيو ويو آهي
ڊيو ڊيليجنس نتيجا صرف ان جي قابل آهن جيڪو معاهدو انهن سان ڪندو آهي. صارف خريد ڪندڙ طرفان رهائش جي خريداري لاءِ معاهدو لکت ۾ هجڻ گهرجي، ۽ خريد ڪندڙ وٽ ٽن ڏينهن جو عڪاسي وارو عرصو هوندو آهي، جنهن ۾ گهٽ ۾ گهٽ ٻه ڪم ڪندڙ ڏينهن شامل هجڻ گهرجن، جنهن ۾ خريداري کي سبب ڏيڻ ۽ قيمت کان سواءِ ختم ڪري سگهجي ٿو. اهو عرصو ان وقت کان هلندو آهي جڏهن دستخط ٿيل معاهدو هٿ ڪيو ويندو آهي، تنهن ڪري دستاويز جي ترسيل جي تاريخ کي رڪارڊ ڪرڻ جي ضرورت آهي، فرض نه ڪيو ويندو.
ان کان علاوه، ٽي شقون ڪم ڪن ٿيون. اها شق جيڪا بيان ڪري ٿي ته ملڪيت ڪهڙي لاءِ مناسب هجڻ گهرجي، اهو طئي ڪري ٿي ته ڇا نقص وڪرو ڪندڙ جو مسئلو آهي يا خريد ڪندڙ جو، ۽ هڪ وڪرو ڪندڙ جيڪو نقص جي ڄاڻ رکي ٿو اهو عام خارج ٿيڻ جي پويان لڪائي نٿو سگهي؛ هڪ عمر جي شق يا هڪ غير قبضي واري شق خطري کي ٻئي طرف منتقل ڪري ٿي ۽ ڪڏهن به ان کي سمجهڻ کان سواءِ دستخط نه ڪرڻ گهرجي ته اهو ڇا خارج ڪري ٿو. فنانسنگ جي حالت اهو طئي ڪري ٿي ته خريد ڪندڙ ڪڏهن هليو وڃي سگهي ٿو، ۽ ان کي هڪ تاريخ، هڪ مقرر ڪيل رقم ۽ انڪار جي ڪهڙي ثبوت جي ضرورت آهي ان جي وضاحت جي ضرورت آهي. سيڪيورٽي شق، رواجي طور تي قيمت جي ڏهه سيڪڙو جي جمع يا بينڪ گارنٽي، اهو طئي ڪري ٿي ته ڇا ٿيندو جيڪڏهن ڪا پارٽي ڊفالٽ ڪري ٿي، معياري ماڊلز ۾ عدم ڪارڪردگي جي سزا سان گڏ.
ڊچ قانون جي هڪ نقطي تي ڌيان ڏيو جيڪو ٻين سسٽم مان خريد ڪندڙن کي پڪڙي ٿو: ٻن مهينن جو نوٽيفڪيشن قاعدو جيڪو صارف جي منتقلي واري سامان جي خريداري تي لاڳو ٿئي ٿو، گهر جي خريداري تي لاڳو نٿو ٿئي. اتي جيڪو لاڳو ٿئي ٿو اهو هڪ فرض آهي ته ڪنهن خرابي کي دريافت ڪرڻ جي مناسب وقت اندر شڪايت ڪئي وڃي، جيڪو گھڻن خريد ڪندڙن جي توقع کان ننڍو آهي ۽ جيڪو حالتن تي جائزو ورتو ويندو آهي. جتي دعويٰ وقت جي پابندي سان ٿي سگهي ٿي، لکڻ ۾ رڪاوٽ واحد قابل اعتماد جواب آهي. اسان جون هدايتون ابتدائي خريداري جو معاهدو ۽ ڪرڻ ريئل اسٽيٽ لاءِ ڊچ خريداري جو معاهدو معياري متن ذريعي وڃو.
نوٽري، ۽ نوٽري توهان لاءِ ڇا نٿو ڪري
سول قانون جو نوٽري منتقلي جي ڊيڊ ۽ گروي جي ڊيڊ تيار ڪري ٿو، رجسٽريشن کان فوري طور تي رجسٽرن جي جانچ ڪري ٿو، خريداري جي قيمت ٽئين پارٽي جي اڪائونٽ ۾ رکي ٿو ۽ موجوده چارجز ادا ڪري ٿو. نوٽري هڪ سرڪاري آفيسر آهي جيڪو ٻنهي ڌرين جي غير جانبداري جو فرض ادا ڪري ٿو، ۽ سڃاڻپ جي چڪاس ۽ مني لانڊرنگ مخالف ذميواريون پڻ نوٽري سان گڏ ويٺيون آهن. نوٽري جيڪو نه ڪندو آهي اهو هڪ ڌر کي صلاح ڏيندو آهي ته ڇا ٽرانزيڪشن هڪ سٺو خيال آهي، معاهدي تي ڳالهه ٻولهه ڪندو آهي، يا پلاننگ پوزيشن يا عمارت جي حالت جي جاچ ڪندو آهي. خريد ڪندڙ باقاعدي طور تي ٻي صورت ۾ فرض ڪندا آهن ۽ صرف بعد ۾ فرق کي ڳوليندا آهن؛ ڪردار اسان جي مضمون ۾ بيان ڪيو ويو آهي ڊچ نوٽري ۽ ملڪيت جي قانوني منتقلي.
حصول تي منتقلي ٽيڪس ادا ڪرڻو پوندو آهي، ۽ شرحون، استثنا ۽ شرطون قانون ساز اداري طرفان مقرر ڪيون وينديون آهن ۽ سال کان سال تائين تبديل ٿينديون آهن. ڇاڪاڻ ته شرح ان تي منحصر آهي ته ملڪيت ڪيئن استعمال ڪئي ويندي ۽ خريد ڪندڙ جي پوزيشن تي، ۽ ڇاڪاڻ ته ان کي مڪمل ٿيڻ کان پوءِ غلط زمين حاصل ڪرڻ جا نتيجا اڳ جي بدران، هي ٽيڪس صلاحڪار لاءِ ساخت جي مرحلي تي هڪ سوال آهي ۽ خريداري جي معاهدي ۾ حل ٿيڻ لاءِ ڪجهه ناهي. خريد ڪندڙ جي قيمت جو رخ اسان جي جائزي ۾ بيان ڪيو ويو آهي. منتقلي ٽيڪس ۽ خريد ڪندڙ جي قيمت.
جاچ لاءِ ڪم ڪرڻ جو حڪم
رجسٽرن سان شروع ڪريو، ڇاڪاڻ ته اهي سستا ۽ تيز آهن ۽ اهي اهو طئي ڪن ٿا ته باقي ڪم ڪرڻ جي لائق آهي: موجوده ٽائيٽل ڊيڊ، اهي ڊيڊ جن ۾ ڪو به محدود حق ۽ معيار جي ذميواريون پيدا ڪيون ويون هيون، ۽ ڪو به رجسٽرڊ منسلڪات، گروي يا پري ايمپشن حق. پوءِ اومگيونگ پلان ۽ پرمٽ جي تاريخ ۾ پلاننگ پوزيشن پڙهو، ۽ پوءِ صرف ٽيڪنيڪل ۽ ماحولياتي سروي ڪميشن ڪريو، جيڪي مهانگو حصو آهن. جتي ملڪيت ڪرائي تي ڏني وئي آهي، اتي ليز ۽ ڪرائي جي تاريخ اڳيان ايندي آهي، سروس چارج جي آبادڪاري سان گڏ. جتي اهو هڪ اپارٽمينٽ صحيح آهي، اتي ڊويزن جي ڊيڊ، ايسوسيئيشن جا ضابطا، ان جا منٽ، ان جي ڊگهي مدت جي سار سنڀال جو منصوبو ۽ ان جي رزرو فنڊ جي حالت شامل ڪريو.
خريداري جي معاهدي ۾ هر نتيجو کي رڪارڊ ڪريو خط و ڪتابت جي بدران. هڪ شرط جيڪا صرف اي ميل ايڪسچينج ۾ ظاهر ٿئي ٿي، ڊيڊ تي عمل ٿيڻ کان پوءِ تمام گهٽ قيمت رکي ٿي، ڇاڪاڻ ته معاهدو ۽ ڊيڊ گڏجي اهو طئي ڪن ٿا ته ڇا وڪرو ڪيو ويو ۽ ڪهڙن شرطن تي. جتي سائن ڪرڻ کان اڳ هڪ نتيجو حل نه ٿي سگهي، اتي چونڊ هڪ شرط جي اڳڪٿي، قيمت جي ترتيب، معاوضي يا نوٽري پاران رکيل برقرار رکڻ جي وچ ۾ آهي، ۽ چئن مان ڪهڙو مناسب آهي ان تي منحصر آهي ته خطرو مقدار جي قابل آهي ۽ ان تي ڪير ان کي ختم ڪرڻ لاءِ بهترين جڳهه تي آهي. ڊچ ملڪيت جي عمل ۾ سڀ کان وڌيڪ عام غلطيون اسان جي مضمون ۾ بيان ڪيون ويون آهن ڊچ ريئل پراپرٽي قانون ۾ عام نقصانن کان ڪيئن بچجي.
آخرڪار، ٽائيم ٽيبل کي ايماندار رکو. مالي حالتون ختم ٿي وينديون آهن، غور و فڪر جو عرصو هفتن جي بدران ڏينهن ۾ هلندو آهي، ۽ هڪ ميونسپلٽي هڪ انحرافي استعمال تي موقف لاءِ چيو ته جلدي جواب نه ڏيندو. دستخط جي تاريخ کان اڳ ڏينهن ۾ دٻايل هڪ ڊيو ڊيليجنس مشق اهڙا نتيجا پيدا ڪري ٿي جن تي ڪو به عمل نٿو ڪري سگهي، جيڪو دير سان مڪمل ٿيڻ کان وڌيڪ مهانگو نتيجو آهي.
Law & More ڊچ ملڪيت جي معاملن ۾ خريد ڪندڙن، وڪرو ڪندڙن، زميندارن، ڪرائيدارن ۽ ڊولپرز لاءِ عمل، خريداري جي معاهدي ذريعي عنوان ۽ منصوبابندي جي جاچ کان وٺي نقائص، ليز ۽ ليز هولڊ جي حالتن بابت تڪرارن تائين. جيڪڏهن توهان ٽرانزيڪشن تيار ڪري رهيا آهيو يا رجسٽر ۾ ڪجهه مليو آهي جيڪو توهان نٿا رکي سگهو، اسان سان رابطو ڪريو ريئل اسٽيٽ قانون ٽيم in Eindhoven or Amsterdam.
